Jdi na obsah Jdi na menu
 


Rozbor možností finančního krytí procesu prodeje bytových domů

Zastupitelům hlavního města Prahy

 

 

 

 

 

 

 

Rozbor možností finančního krytí

procesu prodeje bytových domů, zastavěných a funkčně souvisejících pozemků ve vlastnictví hl. m. Prahy.

 

 

 

 

 

 

Předkladatel:

Občanské sdružení

Byty Barrandov

Praha 5 – Hlubočepy, Štěpařská 878/21, 15200

ve spolupráci s RCB -Consulting Czech s.r.o.

 

Vážení zastupitelé,

 

dovolte nám předložit Vám materiál, kterým bychom Vám chtěli přiblížit reálné možnosti finančního krytí prodeje bytových domů, zastavěných a funkčně souvisejících pozemků ve vlastnictví hl. m. Prahy, a to zejména s ohledem na dostupnost ceny technologických funkčních celků pro současné oprávněné nájemníky. Tento materiál se zabývá problematikou dostupnosti prodeje bytových domů, zastavěných a funkčně souvisejících pozemků ve vlastnictví hl. m. Prahy obecně, nikoli pouze se zaměřením na sídliště Barrandov.

Od počátku našich jednání bylo naší snahou upozornit na poměrně vysokou cenu bytů nabízených k prodeji v rámci privatizace bytového fondu hl. m. Prahy.

Předkládali jsme Vám několik materiálů a nyní bychom Vás chtěli seznámit s faktickými daty, která jsou pro nájemníky stěžejní.

Předmětem prodeje jsou technologicky funkční celky a nabyvatelem jsou bytová družstva tvořená jednotlivými nájemníky. Na úhradě ceny celku se tedy budou podílet jen ti nájemníci, kteří se stanou členem bytového družstva. Část úhrady kupní ceny mohou provést vlastními prostředky, zbývající část úhrady kupní ceny bude potřeba řešit formou úvěru.

Pokud budeme v případě jednoho konkrétního technologicky funkčního celku (dále jen TC), uvažovat naprosto ideální stav, kdy:

·         na splátce kupní ceny (případně části kupní ceny) teologicky funkčního celku se budou podílet všichni nájemníci, tj. členové i nečlenové bytového družstva budou hradit splátku úvěru ve stejné výši, a kdy

·         nájemníkem, který bude hranit část kupní ceny, by byla:

a) rodina se dvěma příjmy[1] v bytě 3+1,

b) rodina se dvěma příjmy v bytě 2+1 a

c) rodina jedním příjmem v bytě 1+1,

 

poté budou příjmy rodin uvedených pod body a), b) a c) následující:

 

Plocha bytu v m2

88, 8

74,01

46, 32

Příjem rodiny v Kč

40.000

35.000

15.000

  Bude-li za této modelové situace kupní cena jednoho m2 podlahové plochy bytu 17 000 Kč/ m2, bude potřebná výše nájmu pro splátku úvěru při dvacetileté splatnosti a úrokové sazbě ve výši 3,5% s potřebnou jistinou (náklady na provoz domu) činit částku: 145 Kč/m2 plochy bytu.

 Náklady na bydlení:

Plocha bytu v m2

 

88, 8

74,01

46, 32

Potřebné nájemné

145 Kč/ m2

12.876 Kč

10.731 Kč

6.716 Kč

Zálohová platba služeb (bez nákladů na el. en.)

5.500 Kč

5.000 Kč

4.500 Kč

Celkem

18.376 Kč

15.731 Kč

11.216 Kč

Poměr nákladů na bydlení k celkovému příjmu rodiny

46%

45%

75%

 V případě rodiny se dvěma průměrnými příjmy tvoří náklady na bydlení cca 45% příjmu. V případě rodiny s jedním příjmem je to však již 75% příjmu. Vzhledem k tomu, že se jedná o náklady pouze na bydlení, jedná se o poměr skutečně neúměrný.

Pokud se podíváme na statistiku, tak podle aktuálního průzkumu společnosti Ipsos[2] se náklady na bydlení českých domácností nejčastěji pohybují mezi pěti až deseti tisíci korun měsíčně. Přes 25 % domácností zaplatí částku mezi 5 až 7 tisíci korunami, téměř 27 % pak 7 až 10 tisíc korun měsíčně. Náklady na bydlení ve vlastním domě či bytě jsou dle průzkumu výrazně nižší, než v pronajatém. Do 7.000 korun se svými náklady na bydlení vejde 60 procent domácností žijících ve svém domě či bytě, ale už jen 40 procent domácností, které bydlí v pronajatém domě, v pronajatém bytě pak dokonce jen 35 procent domácností. Ostatní platí vyšší částky.

Náklady na bydlení v našem příkladě se pohybují mezi jedenácti až osmnácti tisíci měsíčně.

 Pokud bychom se chtěli alespoň přiblížit statistikou uváděným údajům, pak by se musela cena za jeden m2 pohybovat ve výši cca 10 000 Kč/m2.

Poté nám potřebné nájemné vychází ve výši cca 86 Kč na 1m2

Plocha bytu v m2

 

88, 8

74,01

46, 32

Potřebné nájemné

86 Kč/ m2

7.637 Kč

6.365 Kč

3.984 Kč

Zálohová platba služeb

(bez nákladů na el. en.)

5.500 Kč

5.000 Kč

4.500 Kč

Celkem

13.137 Kč

11.365 Kč

8.484 Kč

Poměr nákladů na bydlení k celkovému příjmu rodiny

33%

32%

57%

 Náklady na bydlení se poté dostávají na úroveň cca 33% příjmu.

 Pokud bychom zůstali v relaci současného nájemného, tj. cca na 103 Kč/m2, dostáváme se s cenou bytu na částku cca 12 000 Kč/ m2  plochy bytu.

Plocha bytu v m2

 

88, 8

74,01

46, 32

Potřebné nájemné

103 Kč/ m2

9.146 Kč

7.623 Kč

4.771 Kč

Zálohová platba služeb

(bez nákladů na el. en.)

5.500 Kč

5.000 Kč

4.500 Kč

Celkem

14.646 Kč

12.623 Kč

9.271 Kč

Poměr nákladů na bydlení k celkovému příjmu rodiny

37%

36%

62%

 Pokud vezmeme v úvahu, že výše ceny za 1 m2 plochy bytu v případě prodeje majetku hl. města Prahy ve správě městských částí se pohybuje v relaci cca deset až dvanáct tisíc, dostáváme se k částce, která byla zástupci sdružení již několikrát předkládána jako částka reálná. Tato skutečnost a výše uvedené výpočty tak dokládají, že částka kupní ceny ve výši 17.000 Kč/m2 není z hlediska realizovatelnosti celé investice vhodně zvolenou cenou za nabízení nemovitosti, neboť povede k nepřiměřenému finančnímu zatížení jednotlivých nájemníků a může působit i likvidačně.

 

Za sdružení Byty Barrandov

V Praze dne 9.1.2013

 

 

Hana Chlebcová

 

 

Markéta Šimková – předseda OSBB               Ing. Monika Matúšková – místopředseda OSBB



[1] Vycházíme z průměrného příjmu dle ČSÚ za rok 2011

[2] Ipsos Tambor, s.r.o. Výzkum trhu a marketingové poradenství. Tvorba marketingových strategii. Wwwipsos.cz